• «NEMO ME IMPUNE LACESSIT» –
    Никто не тронет меня безнаказанно
  • +7 (495) 784-80-45
    contact@u-firma.ru
  • Перепланировка, законность

    При проведении ремонта квартиры  собственник решил увеличить площадь прихожей. Для этого он сломал встроенные шкафы, а также перенес на полметра входную дверь, использовав при этом часть общего холла на своей лестничной площадке. Об этом стало известно правлению товарищества собственников жилья. Правление предложило собственнику восстановить помещение в прежних объемах. Однако он заявила что согласовал перенос двери с соседями по лестничной площадке. Кроме того, перенос двери не ущемляет права собственников помещений многоквартирного дома, т.к. он использовал площадь, которая не требуется для обслуживания других жилых помещений. Правление сообщило об осуществленных собственником действиях в БТИ. Проведя проверку жилого помещения, БТИ установило, что два из трех встроенных шкафов в квартире  отсутствуют. БТИ предупредило собственника о необходимости восстановить шкафы, т.к. перепланировка не была согласована в установленном порядке.

    Вместо этого собственник обратился в орган местного самоуправления для согласования проведенных изменений. Однако орган местного самоуправления пояснил, что он может утвердить предстоящую, а не уже произведенную перепланировку. Для утверждения уже осуществленной перепланировки необходимо обратиться в суд.

    1. Имела ли место перепланировка в данном случае?

    2. Правомерны ли действия: ОМСУ, БТИ, собственника

     

    Рассмотрим основные понятия (ст.25 ЖК РФ)

    Перепланировка – это изменение конфигурации помещения, то есть монтаж и демонтаж стен, устройство новых и изменение старых дверных и оконных проемов, арок, встроенных шкафов и антресолей. Фактически это все те изменения, которые отражаются на поэтажном плане БТИ.
    Переустройство – это изменение инженерных систем жилого помещения – перенос, замена, устройство новых инженерных систем и оборудования квартиры (санитарно-технического, электрического, газового, вентиляции и другого).

    Все эти изменения должны найти свое отражение в техническом паспорте на жилое помещение БТИ.
    Технический паспорт на жилое помещение первоначально оформляется при приемке жилого дома в эксплуатацию. В результате инвентаризации жилого фонда в него вносятся изменения, в том числе и связанные с его перепланировкой и переустройством. Порядок его оформления и внесения в него изменений определен «Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».
    Из статьи 25 следует, что если переоборудование квартиры не требует внесения изменений в технический паспорт, то они не являются перепланировкой и переустройством, а, следовательно, не требуют получения разрешений муниципальных органов, о чем говорится в последующих статьях Кодекса.

    В настоящее время основным нормативным актом, определяющим условия и порядок переоборудования (переустройства, перепланировки) жилых помещений, являются Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.

    В соответствии с п. 1.7.1 указанных Правил и норм перепланировка жилых помещений может включать: перенос и разборку перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

    Переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. Перепланировка квартир (комнат), ухудшающая условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры, не допускается.

    Т.О. собственник произвел перепланировку.

    Разрешение на перепланировку квартиры:

    Статья 26 ЖК РФ определяет, что согласование перепланировки и переустройства квартиры должно пройти с местным органом самоуправления. В Москве уполномоченным органом является Государственная жилищная инспекция (Мосжилинспекция) и ее подразделения в административных округах. Главное требование, предъявляемое к лицу, желающему перепланировать свою квартиру, заключается в соблюдении законодательства, то есть любое переоборудование должно соответствовать существующим строительным и санитарным нормам, техническим регламентам и другим нормативным документам, не нарушать права проживающих в квартире граждан и права других лиц, все действия по оформлению документов должны соответствовать регламентам, определенным нормативными документами.

    Перед тем, как приступить к ремонту, собственник жилого помещения должен обратиться в уполномоченный орган с заявлением о согласовании перепланировки и представить следующие документы:

    • заявление по установленной форме от собственника помещения;
    • правоустанавливающие документы на квартиру (свидетельство на право собственности, договор передачи, договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство или другие документы);
    • проект перепланировки и переустройства жилого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке;
    • технический паспорт на жилое помещение, выданный БТИ.

    Этот перечень документов является основным. Этой же статьей ЖК РФ (ст. 26) определен срок принятия решения о согласовании перепланировки и переустройства квартиры или в ее отказе – 45 дней с момента принятия заявления. Выдача решения должна произойти в течение 3-х рабочих дней после принятия решения. Мосжилинспекция трактует 45 дней как 45 рабочих дней, то есть фактически срок получения разрешения в Москве составляет 2 календарных месяца. Подразделения Мосжилинспекции в округах Москвы стараются придерживаться этого срока – если даже документы готовы раньше, то выдаются они, как правило, через 45 рабочих дней со дня подачи заявления.

    Статья 26 Кодекса определяет, что решение о согласовании является основанием для проведения ремонтных работ, то есть служит разрешением на перепланировку квартиры. Без такого решения о согласовании любая перепланировка является самовольной и незаконной. Следовательно, БТИ права, т.к. перепланировка – незаконная.

    Ответственность за самовольную перепланировку и переустройство квартиры.

    Что такое самовольная перепланировка?
    Статья 29 Жилищного Кодекса определяет, что перепланировка или переустройство считается самовольными в 2-х случаях:

    1. Если они проведены без получения соответствующего разрешения;
    2. Если даже разрешение было получено в установленном порядке, но не соответствует утвержденному проекту.

    Если отсутствие решения о согласовании перепланировки квартиры однозначно понимается в общеупотребительном смысле как нарушение, то существенность нарушения проекта ЖК не рассматривает, а признает, что любое отступление от проекта является самовольным и ведет к одинаковым правовым последствиям.

    Ответственность за самовольную перепланировку.
    В Кодексе сказано, что лицо, самовольно перепланировавшее квартиру, несет ответственность в соответствии с законодательством.
    Под законодательством в данном случае подразумевается Кодекс об административных правонарушениях и, в частности, статья 7.21. КоАП, предусматривающая наложение административного штрафа на физическое лицо в размере от 2.000 до 2.500 рублей.
    Административное правонарушение по данной статье рассматривает Мосжилинспекция, она же налагает штраф и выдает предписание о приведении квартиры в исходное состояние.
    Собственник или наниматель жилого помещения обязан привести квартиру в первоначальное состояние в разумный срок.
    Если в указанные в предписании сроки квартира не будет восстановлена, то Мосжилинспекция имеет право обратиться с иском в суд.
    Суд может принять решение об оставлении квартиры в перепланированном состоянии при условии, что перепланировка квартиры не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни и здоровью.
    На практике для вынесения такого решения от собственника потребуется получить соответствующие заключения о конструктивной прочности, о соответствии перепланировки существующим санитарным и строительным нормам.

    Суд также может принять и другое решение:

    • в отношении собственника: о продаже квартиры с публичных торгов. При этом вырученные деньги поступают собственнику квартиры за вычетом судебных издержек. А новый собственник обязан привести квартиру в первоначальное состояние.
    • в отношении нанимателя жилого помещения: о расторжении договора социального найма. В этом случае наймодатель обязан за свой счет привести квартиру в первоначальное состояние.

    ИТОГ:

     Собственник не прав, но может через суд узаконить перепланировку

    БТИ – право

    ТСЖ – не право, согласование с жильцами получено, поэтому их прав не нарушает.

    Орган местного самоуправления – прав

    ФИО (обязательно)

    Контакты (обязательно)

    Суть спора

    Желаемый результат

    Подробное описание

    Прикрепить файлы

    Каптча:48 − 40 =